Mieterfreundlich renovieren - Schönheitsreparaturen, Mietrecht für Deine Mietwohnung

2025-11-20 16:00:00 / 0

Nur weil du in einer Mietwohnung wohnst, heißt das nicht, dass du dich mit weißen Wänden und einem unpersönlichen Stil zufriedengeben musst.

Wir zeigen dir, was du rechtlich gesehen an deiner Wohnung verändern darfst, damit du dich in der Zeit, in der du sie bewohnst, auch wohlfühlen kannst.

Mieterfreundlich renovieren bedeutet, dass die unternommenen Maßnahmen zur Verschönerung der Wohnung entweder einer allgemeinen Verbesserung dienen oder leicht wieder zu entfernen sind.

Im Grunde steht das auch so im Gesetz. Allerdings ist dort vermerkt, dass bleibende Veränderungen – auch wenn sie der Verbesserung dienen – mit dem Vermieter abgesprochen werden müssen.

Man sollte dabei zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierungen sowie baulichen Änderungen und Modernisierungen unterscheiden.

Schönheitsreparaturen sind in der Regel unproblematisch und oft vertraglich vorgeschrieben. Sie beziehen sich auf das Ausbessern kleiner Beschädigungen wie Bohrlöcher usw. bis hin zum Nachstreichen der Wände. Im Grunde sollen Schönheitsreparaturen die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzen.

Renovierungen sind Veränderungen im Aussehen der Wohnung, wie z. B. das Tapezieren oder Streichen in einer anderen Farbe sowie das Verlegen von Bodenbelägen. Soweit die Veränderungen dauerhaft sind und nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden können, müssen sie mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Bauliche Änderungen und Modernisierungen müssen immer mit dem Vermieter abgesprochen werden. Sie verändern die Struktur, den Grundriss oder technische Einrichtungen. Dazu gehören zum Beispiel das Entfernen, Versetzen oder Einziehen von Wänden, die Installation neuer Heizkörper, das Verlegen von Leitungen, der Austausch von Sanitärobjekten usw.

Rechtliche Grundlagen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen

Wichtigste Grundlage: § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Im Gesetzt zum Mietrecht sind die folgenden Punkte hierbei entscheident:

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten.
Der Mieter ist berechtigt, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen.

Der Begriff „vertragsgemäßer Gebrauch“ ist entscheidend.
Er bedeutet:

Der Mieter darf wohnen und die Wohnung normal nutzen.
Er darf aber keine Veränderungen vornehmen, die über die übliche Nutzung hinausgehen, wenn sie die Substanz der Wohnung betreffen oder den Vermieter benachteiligen.
Alles, was darüber hinausgeht (Umbau, bauliche Veränderungen), bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Mietvertrag und Renovierungsklauseln

Eine Renovierungsklausel legt fest, welche Schönheitsreparaturen und Renovierungen ein Mieter übernehmen muss und unter welchen Bedingungen. Solche Regelungen stehen nicht im Gesetz, sondern werden individuell im Mietvertrag vereinbart.

Sie bestimmen, ob der Mieter zum Beispiel Wände streichen, Türen lackieren oder Tapeten erneuern muss – und ob diese Arbeiten während der Mietzeit oder erst beim Auszug fällig sind.
Wichtig ist dabei, dass die Klausel fair formuliert ist. Nur dann ist sie rechtlich wirksam. Unfaire oder zu strenge Vorgaben sind laut Rechtsprechung ungültig und verpflichten den Mieter zu nichts.

Was macht eine Klausel Unwirksam?

Die folgendne Eigenschaften machen eine Klausel unwirksam:

starre Frist (alle drei Jahre)
verbindliche Farbwahl („nur weiß“)
Mieter wird unangemessen benachteiligt
nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht zulässig

Beispiel für eine wirksame Renovierungsklausel:

„Der Mieter übernimmt die laufenden Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Innentüren, sofern diese Arbeiten aufgrund von Abnutzung erforderlich sind. Eine feste Renovierungsfrist besteht nicht.“

Beispiel für eine unwirksame Renovierungsklausel:

„Der Mieter ist verpflichtet, alle Räume der Wohnung spätestens alle drei Jahre vollständig zu renovieren und die Wände ausschließlich weiß zu streichen.“

Sollte es keine Renovierungsklausel geben gilt wieder das oben genannte Gesetz. In diesem Fall müsstest du nicht vor dem Auszug streichen und nur Schäden reparieren, für die du selbst verantwortlich bist.

Was Mieter in der Wohnung selbst renovieren dürfen

Die "Mieterfreundliche Renovierung" bietet doch einen ziemlichgroßen Spielraum. Was du alles an der einr Wohnung ändern darfst wärend du in Ihr lebst, zählen wir dir auf.

Wände und Decken

Wie bereits mehrmals erwähnt darfst du Wand und Decke gestallten wie du möchtest, solange es wieder Rückgängig gemacht werden kann.

Darauf solltest du achten:

Verwende beim Streichen keine zu dunkle Farbe wie sattes Schwarz oder dunkles Braun. In solchen Fällen wird es schwierig, das einfache Weiß wiederherzustellen, und zu viele Farbschichten können Probleme verursachen.
Achte beim Tapezieren darauf, dass die Tapete den Untergrund nicht stark beschädigt. Sie sollte also leicht wieder abzuziehen sein. Der Kleister sollte ebenfalls so weit entfernt werden, dass die Wand anschließend problemlos gestrichen werden kann.
Nicht alle Wandfarben sind leicht zu entfernen. Einige können nur sehr schwer beseitigt werden und sind mit anderen Farbarten unkompatibel, sodass sie nicht einfach überstrichen werden können. Dazu zählen Silikatfarbe und Latexfarbe.
Holzverkleidungen, die nicht lackiert sind, sollten auch nicht ohne Absprache lackiert werden.

Bodenbeläge

Den Boden in deiner Wohnung darfst du ebenfalls anpassen. Allerdings darf dabei der alte Boden nicht ohne asprache mit dem Vermieter entfernt werden.

Einen Desingboden belag kannst du aber Problemlos auf den originalen Boden rauflegen. Achte dabei allerdings darauf das der originale Boden dadurch nicht beschädigt werden.

Du kannst also zum Beispiel über den Teppichboden Clickplanken drüberlegen. Oder Andersherum.

Bevor du einen Boden kaufst vergewissere dich das dieser nicht verklebt werden muss und für den Einsatz geeignet ist. Ein Laminat kann mna zumbeispiel auf einem Teppich verlegen, wobei man Designbeläge wie Vinyl und LTV nur auf harten Boden aufbringen kann.

Beleuchtung und Ausstattung

Solche Dinge kannst du natürlich austauschen, wie du möchtest, solange du die originalen Gegenstände behältst.

Deckenleuchten, Duschköpfe, Klodeckel, usw. können also auch problemlos ausgetauscht werden.

Beim Auszug solltest du die originalen Teile dann wieder anbringen oder mit dem Nachmieter eine Übernahme der Teile vereinbaren.

Dieser muss dann allerdings auch die originalen Teile behalten und darf sie nicht einfach wegschmeißen.

Wichtig hierbei ist zu beachten, dass für die Montage deiner eigenen Sachen, wie z. B. Bewegungsmeldern am Licht, keine besonderen Umbauten an der Wohnung erforderlich sind.

Küche und Bad verschönern

Im Badezimmer und in der Küche kann gestrichen und auch tapeziert werden. Hier gilt dasselbe wie im Abschnitt „Wand und Decke“.

Allerdings müssen Änderungen schimmelresistent sein und den besonderen Ansprüchen dieser Räume genügen! Bei falschen Materialien kann die Feuchtigkeit nämlich zu Schimmel führen, und dieser wirkt sich immer auf den Untergrund sowie auf die ursprünglichen Wände und Decken aus.

Einzelne beschädigte Fliesen dürfen ausgetauscht werden, jedoch nicht die kompletten Fliesen — es sei denn, dies wurde mit dem Vermieter abgesprochen.
Du darfst aber Fliesen überkleben!

Das gilt auch für Arbeitsplatten und Küchenschränke. Eine komplette Küche darfst du nämlich ebenfalls nicht einfach austauschen.

Einige Gegenstände im Badezimmer darfst du ersetzen, zum Beispiel den Duschkopf, Duschablagen oder den Klodeckel.
Aus hygienischen Gründen ist es auch nicht unbedingt notwendig, dass du die originalen Teile behältst. Frage aber vorher deinen Vermieter!

Eine Duschwand kannst du jedoch nicht so einfach austauschen. Auch hierfür solltest du unbedingt mit deinem Vermieter sprechen.

Größere Renovierungen und Vermieterzustimmung

Bad oder Küche renovieren: Zustimmungspflicht und Kostenteilung

Größere Veränderungen im Bad oder in der Küche gelten rechtlich als bauliche Veränderungen. Dazu gehören etwa das Austauschen von Fliesen, das Versetzen von Wasser- oder Stromanschlüssen, der Einbau neuer Sanitärobjekte oder der Austausch der Einbauküche. Für all diese Maßnahmen brauchst du immer die schriftliche Zustimmung des Vermieters, denn sie greifen in die feste Bausubstanz der Wohnung ein.

Erteilt der Vermieter seine Zustimmung, sollte vor Beginn der Arbeiten geklärt werden, wer welche Kosten übernimmt. Grundsätzlich gilt:

Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, sind Sache des Vermieters – er kann diese später sogar auf die Miete umlegen.
Freiwillige Verbesserungen durch den Mieter, wie ein neues Waschbecken oder eine neue Küche nach persönlichen Vorstellungen, zahlt der Mieter in der Regel selbst.
Ohne Vereinbarung muss der Vermieter die Erneuerung nicht übernehmen – und der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug alles wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.
Damit es später keine Konflikte gibt, sollte die Zustimmung schriftlich erfolgen und auch regeln, ob der Umbau beim Auszug verbleiben darf oder rückgebaut werden muss.

Mietwohnung selbst renovieren: Chancen und Risiken

Eine Mietwohnung selbst zu renovieren bietet viele Vorteile, bringt aber auch klare Risiken mit sich. Die größte Chance: Du kannst deine Räume individualisieren und deinen Wohnkomfort deutlich steigern. Viele Maßnahmen wie Streichen, Tapezieren oder das Verlegen eines schwimmenden Bodens darfst du ohne Zustimmung ausführen – solange du die Substanz nicht veränderst und alles rückstandslos rückgängig gemacht werden kann.

Das Risiko entsteht immer dann, wenn Arbeiten über die üblichen Schönheitsreparaturen hinaus gehen. Bauliche Eingriffe oder Modernisierungen ohne Zustimmung des Vermieters können zu Rückbaupflicht, Schadensersatz oder im schlimmsten Fall sogar zu einer Abmahnung führen. Auch handwerkliche Fehler – etwa unsauber verlegte Fliesen, falsch montierte Armaturen oder Schäden am Boden – müssen vom Mieter vollständig ersetzt werden.

Zusammengefasst bedeutet das:
Wer selbst renoviert, kann viel Geld sparen und seine Wohnung aufwerten.
Wer jedoch ohne Absprache bauliche Veränderungen vornimmt oder Arbeiten unsachgemäß ausführt, trägt das volle Risiko und haftet für alle Folgen.

Steuerliche und finanzielle Aspekte

Renovierungskosten steuerlich absetzen: Was geht für Mieter wirklich?

Für Mieter sind die Möglichkeiten, Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen, deutlich begrenzter als für Vermieter. Trotzdem gibt es einen Bereich, in dem sich Steuern sparen lässt – und zwar bei Handwerkerleistungen, die in der eigenen Mietwohnung durchgeführt werden.

Handwerkerleistungen: Das kann ein Mieter absetzen

Wenn du für bestimmte Arbeiten einen Handwerker beauftragst, kannst du einen Teil der Arbeitskosten steuerlich absetzen. Dazu gehören z. B.:

Maler- und Tapezierarbeiten
Bodenarbeiten wie Laminat- oder Parkettverlegung
Reparaturen innerhalb der Wohnung
Wartung oder Instandhaltung von Geräten und Sanitäranlagen

Wichtig: Du kannst nur die Arbeitsleistung absetzen. Nicht die Materialkosten. Außerdem muss die Rechnung per Überweisung bezahlt worden sein. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an.

Wie viel lässt sich absetzen?

Der Staat fördert Handwerkerleistungen mit 20 % der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr.
Wenn also die Arbeitskosten beispielsweise bei 600 Euro liegen, kannst du 120 Euro direkt von deiner Steuerlast abziehen.

Eigenleistung zählt nicht

Wenn du selbst streichst, den Boden verlegst oder reparierst, kannst du dafür keine steuerlichen Vorteile geltend machen. Das Finanzamt berücksichtigt nur Rechnungen professioneller Dienstleister.

Wann lohnt sich das für Mieter?

Steuerlich sinnvoll ist es vor allem, wenn du:

Renovierungen beim Einzug oder während der Mietzeit professionell ausführen lässt,
eine größere Reparatur in Auftrag gibst (z. B. defekte Armatur, Elektrik),
bestimmte Schönheitsreparaturen vom Fachmann machen lässt, obwohl du sie eigentlich selbst durchführen dürftest.

Gerade wenn du Wert auf eine saubere Arbeit legst oder wenig Zeit hast, kann die steuerliche Entlastung ein gutes Argument für den Profi sein.

Praktische Tipps für mieterfreundliches Renovieren

Dokumentieren mit Fotos und Protokollen Beweise sichern

Eine gute Dokumentation schützt dich als Mieter vor späteren Streitigkeiten. Fotografiere die Wohnung beim Einzug und halte den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest. Notiere dabei Schäden, Abnutzung oder fehlende Ausstattung. Auch während der Mietzeit lohnt es sich, Veränderungen oder Mängel zu dokumentieren. So kannst du jederzeit beweisen, dass Schäden nicht von dir verursacht wurden und du die Wohnung ordnungsgemäß genutzt hast.

Do-it-yourself vs. Handwerker: Wann sich Eigenleistung lohnt

Viele Arbeiten wie Streichen oder Tapetenwechsel kannst du problemlos selbst erledigen – das spart Geld und du bleibst flexibel. Lohnt sich aber nur, wenn du handwerklich sicher bist. Bei komplexeren Aufgaben wie Sanitär-, Elektro- oder Bodenarbeiten ist ein Handwerker oft die bessere Wahl. Profis arbeiten schneller, sauberer und übernehmen die Haftung. Besonders wenn es um Mietrecht, Rückbaupflicht oder mögliche Schäden geht, ist der Fachmann meist die sicherere Lösung.

Fazit

Mieterfreundlich renovieren bedeutet, die Wohnung nach den eigenen Wünschen zu gestalten, ohne bleibende Schäden zu hinterlassen. Wer die rechtlichen Grundlagen kennt und sich an klare Absprachen hält, vermeidet Streit mit dem Vermieter. Mit ein paar einfachen Maßnahmen lässt sich jede Mietwohnung wohnlicher machen – ganz ohne Risiko und oft sogar mit wenig Aufwand.